想买法拍房？这 7 大要点一定要看，建议收藏！

在房地产市场中，法拍房以其可能的低价优势吸引着众多购房者的目光。然而，法拍房交易并非一帆风顺，其中隐藏着诸多风险与陷阱。今天，小辅就为大家详细梳理购买法拍房时必须关注的 7 个关键要点，准备入手法拍房的你，一定要认真看完并收藏！

一、判断起拍价是否真便宜

多数人购买法拍房，都是期望能捡漏买到性价比高的房子。那么，如何判断一套法拍房的起拍价是否真的便宜呢？关键在于了解二手房市场价格行情。将同一个小区的二手房单价与法拍房起拍价的单价进行对比，就能直观地看出这套法拍房的起拍价是否具有吸引力。

例如，当你在关注某套法拍房时，发现同一小区类似户型的二手房成交单价为每平方米 2 万元，而这套法拍房的起拍价单价为 1.8 万元，那么初步判断它的起拍价是有一定优势的。但如果在竞拍过程中，法拍房的单价逐渐攀升，超过了二手房市场成交单价，这时你就需要谨慎考虑，甚至可以及时放弃竞价，避免高价买入。

二、提前缴纳保证金

参与竞拍法拍房，提前缴纳保证金是必不可少的环节。千万不要等到开拍当天才匆忙缴纳，因为有些银行对大额转账有限额，如果遇到这种情况，你会陷入非常被动仓促的局面，甚至可能因为无法及时缴纳保证金而失去竞拍资格。

一般来说，保证金的金额为起拍价的一定比例（具体以公告为准），在拍卖竞价程序结束前缴纳即可。在拍卖结束或流拍后，未竞得标的的竞买人所交付的保证金将不计息解冻、退回 。所以，为了确保竞拍顺利进行，务必提前规划好保证金的缴纳事宜。

三、查清楚房子被拍卖的原因

在竞拍之前，一定要搞清楚这套法拍房被拍卖的原因，房子有没有瑕疵，做到心中有数，比如凶宅、背负着各类未结清债务，如巨额抵押债务、未交物业费、水电费、税费等。还有法拍房一般都无法进入室内，比如核对户型图还有朝向，还有室内情况，毕竟知已知彼，才能更好地参与竞拍。

法拍房被拍卖的原因是多种多样的，常见的有商业贷款违约、民间借贷纠纷、司法没收以及无主财产等情况。比如，因商业贷款产生的法拍房，是购房人无法如期如数偿还贷款，银行向法院提出民事诉讼，要求拍卖抵押房产来偿还贷款；民间借贷产生的法拍房，则是债务人到期不能还款，债权人向法院申请拍卖债务人的房产来偿债。了解这些原因，有助于你评估房屋潜在的风险，避免后续出现不必要的麻烦。

四、关注是否存在租约，警惕恶意租约

买卖不破租赁，这是一个在法拍房交易中需要特别注意的问题。如果此套法拍房在拍卖前已经订立了有效的租赁合同，并且去法院作了申报和认可，那么即使你竞拍成功，也可能会出现无法及时入住的风险。

更要警惕的是恶意租约，有些债务人为了对抗执行，会与租客签订超长的租赁合同（如 20 年甚至 30 年）。虽然《民法典》规定房屋租赁合同的上限为 20 年，但这种恶意租约依然会给买受人带来很大困扰。如果遇到这种情况，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效，但在实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难的。所以，在竞拍前一定要仔细调查房屋的租赁情况，避免陷入租约陷阱。

五、确认是否能过户，办理房本

有些法拍房在过户时可能会遇到问题，比如被执行房屋只是集体的一小部分，如果这个集体中的成员提出异议，就会导致无法顺利过户。像市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等这类房屋，在过户过程中通常会遇到波折，需要买受人花费大量的时间和精力去解决。

在竞拍前，务必了解清楚房屋的产权性质和过户相关事宜，可以向当地的房产管理部门或专业人士咨询，确保自己对可能出现的过户风险有充分的认识。如果不确定能否顺利过户，建议谨慎参与竞拍，以免钱房两空。

六、了解目前占用情况，是否需要腾退

如果法拍房被占用，就会出现和有租约一样的情况，导致买受人无法顺利入住。法拍房被占用通常有以下几种情况：

 1.被执行人占用：原房主作为被执行人，因无力偿还债务，名下房产被拍卖。但由于房子可能是其唯一住房，在沟通不畅的情况下，可能会出现腾退难的问题。特别是当占用房屋的是老人时，后续的腾退处理会更加麻烦。

 2.债权人占用：一个被执行人可能有多个债权人，拍卖款用于清偿债务是有顺序的。偿还顺序靠后的债权人，可能会因为不满分配结果而占用房屋，拒不执行。

 3.案外人占用：比如带租约的房子，正常租约可以通过协商解决清退问题，但如果是为了对抗执行而签订的长期反常租约，处理起来就会非常棘手。            

  在竞拍前，一定要去实地调查房屋的占用情况，也可以通过了解涉案信息、被执行人的其他债务情况等，综合评估腾退的难度和风险。如果没有明确占用人的腾房时间，这样的法拍房要慎重参与竞拍。

七、熟悉法拍房流程

法拍房竞拍，前期除了要做好充分的尽调工作，后期的流程也相当复杂。在竞拍成功后，需要在 15 日内把尾款打到法院指定账户，之后还有一系列繁琐的手续，很多都需要专业人员才能搞定。

如果对法拍房流程不熟悉，很可能会在后续环节出现问题，比如逾期支付尾款导致保证金被没收、手续办理不及时影响过户等。因此，建议在参与竞拍前，详细了解法拍房的整个交易流程，也可以寻求专业的法拍服务机构协助，确保交易顺利完成。

购买法拍房虽然有可能捡到性价比高的房子，但其中的风险也不容忽视。在决定参与竞拍之前，一定要认真研究以上7个要点，做好充分的调查和准备工作。如果你对法拍房还有其他疑问，或者在竞拍过程中遇到了问题，可以联系小辅，我们一起探讨！