“捡漏”还是“踩坑”，法拍房这5个风险一定要避免！

随着法拍房市场越来越火热，上架挂拍的房产也越来越多。在经济下行，大环境持续走低的今天，均价低于市场价7折甚至更多的法拍房成为了很多人的刚需选择，价格的优势也促使有购房需求的朋友选择法拍房。但如果只是单纯抱着“捡漏”的心理，往往可能会“踩坑”。购买法拍房就是一场与风险博弈的过程，小辅帮大家避坑，这5种风险，购买前一定要做好调查。

一、长期租赁，架空使用权

依据“买卖不破租赁”的原则，房产在交易之后，原本的租赁合同会继续履行。如果被拍卖的房子原先就有租赁的情况，会导致购房者拍得房产后也无法立即入住。

一些不愿意腾退房屋的原业主，就会通过拟定租赁合同给自己的亲人朋友，用长租期来影响后续业主的入住和使用。

2019年，四川德阳的杨先生在彭州拍下一套房子后，发现该房子被原房东周某某租出去19年，租客为罗某某，不过杨先生留意到，签订租赁合同为2014年，租客罗某某年纪非常大，77岁，且一次性付清租金68.4万。后续杨先生发现罗某某竟是原房主母亲，且原房主依然住在该房子里。这样的情况也导致了杨先生在拍得房屋后陷入了长期的纠纷。

二、高额税费陷阱，填不完的金钱坑

买二手房要缴税，虽然成功购房后可以向法院申请退税掉买家垫付的部分，但是有些法拍房背后高额的税费会让购房者惊掉大牙。

首先是房屋性质，如果法拍房是继承或赠与得来，那么购房者在付款时还需要支付一笔10%-20%的个税，以2024年成都法拍房成交均价11675元/㎡来计算，如果是100㎡的房子，那就需要购房者再额外缴纳116750-233500元的高额个税。

其次是购房后需要缴清的杂费，包括原房主所欠物业费、水费、电费等，一些原业主长期不缴费，当购房者去缴清欠费时发现还要补缴大几万，简直可以说是一次“大出血”！

三、学位被占用，孩子上学还得等

很多城市在孩子上小学方面施行学位供给，一般只针对小学的六年时间。如果购房者只是奔着“学区房”的名头去拍房子，而没有事前调查该套房产的学位是否被占用，有可能会空有学区位置，却没有学区作用了。特别是一线城市优质学区房，学位供给更是紧张。但近年来人口出生率持续下降，新生人口减少，未来政策会不会发生倾斜也不好说，小兴还是要劝奔着孩子上学拍法拍房的朋友一定要调查好学位是否被占用，否则伤财劳神是小，耽误了孩子可就是大事。

四、拍到凶宅，心里毛毛的

相信大家都想要拍到的房子安安全全的，哪怕在腾退环节耽误了一些时间也可以接受。但是进行拍卖的法院一般不会在公告里提到房屋内有人非正常死亡。这也就导致一些购房者在拍到房子后，才了解到自己买了所谓的“凶宅”。

如果房屋曾发生过非自然死亡事件，对于后续的居住是会蒙上一层心理阴影的。如果是买法拍房投资，可能还会影响后续的转售，也是件不小的麻烦。

五、产权不明确，房子到底属不属于我？

这类风险是购买法拍房最麻烦的情况，涉及的细节和种类也比较多。譬如该房产曾经被多次抵押、被法院多次查封、被公安机关查封、房屋涉及三角债、土地性质不明确……

一些历史遗留问题导致拍到房子后无法过户，最后钱花了，房子还没有真正属于自己，又要为了产权问题话费大量的时间和金钱。

为了避免踩坑，小辅温馨提醒各位购房者，法拍房是便宜，但风险是不可忽视的问题。规避风险的最好方法就是拒绝“盲拍”，将风险前置化。如果个人购房者没有时间去做调查，一定要找具有资质的专业助拍机构进行协助。

小辅所在的佛山法辅网络技术有限公司就是一家专业助拍机构，持有官方颁布的拍卖经营资格证书，同时也是成都房地产经济协会理事单位。法辅在线自成立以来已经帮助了近万名客户拍到心仪的房子，欢迎朋友们选择法辅在线。

还是那句话，前期调查做的越清楚，就能做越多的选择和准备，尽可能让购买法拍房的风险减少。小兴衷心希望大家都能选到合适的法拍房，安心在喜欢的城市扎根。