佛山一房产7折起拍，原房主系毒枭已被执行死刑！

4月11日，广东省汕尾市中级人民法院在阿里平台上线了佛山一小区的法拍房，该户主身份引发关注。4月16日，从广东省汕尾市中级人民法院了解到，原房主人系2016年陆丰市甲子镇贩毒主犯李俊鹏，公开信息显示，其已于2024年9月被执行死刑。负责网络司法拍卖工作人员介绍，目前房屋还有原主人的家属在居住，如果后续竞拍成功，法院和相关部门会协助进行清场工作。可通过阿里拍卖平台看到，该房产位于广东佛山南海区季华七路2号怡翠玫瑰园17座，建筑面积150.24㎡，一同拍卖的还有该小区一处32.52㎡的地下车位。拍卖公告显示，该房产起拍价为129.14万元，约为评估价的七成，参与竞拍的保证金为25万元；增价幅度为6000元/次。该房产及车位将于5月12日10时开拍，竞价周期为1天。拍卖页面显示，截至4月16日上午，该拍卖页面已经被围观5000多次，近300人设置了提醒，但报名参与竞拍的人数为0。集中看样时间为2025年5月9日上午15:00，需至少提前一个工作日编辑短信预约。

2025-04-17 15:25:48

佛山市房地产拍卖盘推荐

住宅（洋房、别墅）1佛山市禅城区同兴路10号一座2902房2佛山市南海区大沥镇博爱东路3号金域华庭悦景阁1座903房3佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会兴华东路1号佛罗伦斯柏悦湾花园7座602

2025-03-17 11:48:49

现在是2025年3月，全国各地的房价已经跌了多少？

(数据截止2025年3月10日)一、北上广深:遮羞布下的韭菜根!一线城市房价企稳"是2025年最大的黑色的默，深圳宝安+十拍楼面价冲上16万/㎡的新闻刚刷屏转眼南山区二手房库存就从8300套暴增到9300套--开发商拿地时高喊“未来房价必破20万”，转头就把烂尾楼甩给银行。北京西城区+学区房涨了1000块就敢吹“回暖”，却绝口不提通州库存压着3.5万套卖不动的鬼城;上海静安寺+地块楼面价16.1万创纪录，可闵行区新房认购率111%的背后，是中介连夜伪造300组假客户刷单的行业潜规则。最骚的操作在广州:天河区房价从4.8万“暴跌"到4.5万叫“跌幅收窄”，实则珠江新城豪宅三个月成交量为零，有业主降价2000万仍无人问津，所谓“核心资产抗跌”，不过是把韭菜连根拔起腌成酸菜深圳光明区+新盘打六折送车位，照样月销不过百套;上海外环外+开发商跪求“首付分期"，农民工凑够5万就能当业主，结果收房时发现小区绿化带种的是塑料树。数据暴击:北京石景山+房价从4.4万涨到4.5万(涨2.2%)，但待售二手房突破8万套上海2月二手房成交+1.6万套，其中60%是低于市场价30%的“僵尸房·广州海珠区+3月挂牌量激增40%，有业主三年亏掉首付，现在月供比房租还低二线城市:跳楼价甩卖的棺材房当青岛李沧区+房价从1.7万跌到1.5万，开发商开始送特斯拉抵首付;武汉江岸区+豪宅跌穿1.6万中介在抖音直播“买别墅送墓地";沈阳和平区+房价跌破1.1万，菜市场大妈都知道“东北的房子不如白菜保值"。最魔幻的是成都--二手房成交量冲到1.7万套，但锦江区800万豪宅秒光的同时，龙泉驿区开发商正用挖掘机强拆自己盖的烂尾楼。长沙开福区+房价从1.1万跌到1万，体制内公务员年终奖发购房券，结果发现券上印着“仅限购买公司债暴雷项目"。合肥政务区某楼盘更绝:业主收房时发现电梯井里养着开发商的藏獒，物业说“狗比保安更能防维权”数据暴击:青岛主城四区全面失守，市南区跌穿2.6万(跌幅3.7%)武汉武昌区18000元/㎡的"铁底”，实则是把公摊面积从30%偷偷调到45%成都三圣多1500万豪宅日光，但郫都区法拍房1元起拍，流拍率90%三四线城市:棚改坟场里的白骨精临沂兰山区+房价跌破9400元，比2021年高峰期腰斩，现在售楼处改成了殡葬用品批发市场:洛阳洛龙区+9200元的“核心资产”，实际是政府用拆迁户安置房充数的把戏:贵阳观山湖+1万/㎡的“坚挺”，全靠公务员团购指标硬--不买房?明年绩效全扣光!最惨烈的是东北战场:哈尔滨道里区+房价跌破8000，开发商用土豆抵首付，结果土豆发芽比楼盘烂尾还快;大连高新园区+1.6万的“科技新城"，夜晚亮灯率不足10%，外卖小哥送餐得带防狼喷-去年有个同行在电梯里被流浪汉抢了盒饭。数据暴击:常州天宁区+从1.6万跌到1.5万，投资客亏损40%后集体在售楼部吃安眠药福州鼓楼区学区房跌穿2.8万，家长发现名校师资已被抽调到开发商办的私立学校南宁五象新区库存压着8万套，中介在朋友圈拍卖“首付贷违约记录四、县城经济:水泥棺材埋葬的青春当贵阳南明区房价跌破6800元，年轻人发现老家县城才是终极归宿--直到看见县城售楼处挂着“首付1万，送三年棺材寄存服务”。临沂罗庄区5900元/㎡的“抄底价”，实则是开发商用凶宅充数，有个业主收房时在衣柜里发现前任房东的遗照最讽刺的是“新农村建设”:徐州贾汪区某楼盘宣称“田园养老圣地”，结果业主种菜发现土壤重金属超标，种的萝卜能把检测仪怼爆表;南阳某县城搞"大学生购房补贴"，结果博士买完房才发现补贴要分50年发放，每月到账8块3毛6。数据暴击:洛阳老城区6500元/㎡的房子，物业费比省会郑州还贵南昌莲塘镇8000元甩卖价，实际是开发商把公墓用地改了产权证全国2800个县城中，73%的新盘月成交量为个位数，销售员改行卖冥币政策把戏:夜壶里的回光返照中指研究院吹嘘“百城新房价格环比上涨0.11%”，却不敢说这涨幅是靠上海静安寺16万/㎡地王硬拉起来的;住建部高喊“止跌回稳"，实则默许开发商用30%首付贷+20%装修贷+50%车位贷的"百年贷收割底层。最毒的是“保障房陷阱”:青岛1.1万/㎡的配售房看着香，但买完发现孩子不能考公务员;深圳搞人才房打五折，结果博士夫妻排队三年，抽中的房子在惠州淡水镇。那些以为“抄到底”的傻白甜，最终都成了地方债的接盘侠--某三线城市国企用员工养老金买地，现在地烂在手里，退休金也打了水常终极真相:中国楼市已演变成“合法诈骗产业链”银行明知开发商要暴雷，仍闭眼放贷赚手续费地方政府左手拍地王，右手让城投公司接盘托市·中介把凶宅、烂尾楼包装成"价值洼地”骗小白最后收割的永远是加班到猝死还不起月供的社畜(全文数据均来自2025年3月各城市房价监测报告）

2025-03-14 19:52:04

佛山法拍房：高溢价与二拍降价并存

佛山法拍市场热度显著，2025年1月成交84套住宅，位居广东省第三。典型案例包括南海区某别墅溢价454万成交，以及禅城区复式房源二拍降价71万。市场亮点：临广板块房源受热捧，如里水金碧海岸花园一套177㎡住宅以363.5万成交，单价较周边二手低25%。5月挂网的295套房源中，40余套为二拍降价房，折扣率低至56%。风险与机遇：部分房源存在租赁或未腾空问题，如北滘碧桂园海涛阁房源需处理租约至2025年9月。此外，桂城和高明两大烂尾楼（锦恒广场、荷城某项目）即将拍卖，需警惕后续开发风险。

2025-03-12 20:12:33

影响法拍房最终成交价格有哪些

影响法拍房最终成交价格的因素复杂多样，涉及市场环境、房产本身属性、法律风险、竞拍过程等多方面。以下是主要影响因素的分析：一、市场因素区域房地产市场行情当地整体房价走势（上涨或下跌周期）、供需关系直接影响法拍房热度。热门城市或地段竞争激烈，溢价可能性高。周边配套（如学区、交通、商业设施）显著提升房产价值。经济与政策环境贷款利率、购房政策（如限购、限贷）调整会影响竞买人资金成本和参与意愿。经济下行时，法拍房数量可能增加，但购买力不足可能导致价格走低。二、房产自身属性产权与法律状态产权是否清晰（如共有产权、抵押情况）、是否存在纠纷或长期租赁（“买卖不破租赁”可能影响入住）。土地性质（如划拨土地需补缴费用）、剩余产权年限（如商业产权40年）影响价值。房屋现状户型、面积、装修程度、房龄、楼层等硬件条件。是否存在瑕疵（如违建、结构损坏、凶宅传闻等）可能大幅压低价格。欠费与税费原业主拖欠的物业费、水电费、维修基金等通常由买家承担。过户税费（如土地增值税、契税）计算方式需提前明确，部分情况税费较高。三、竞拍流程与策略起拍价与评估价法院通常以评估价的70%-80%作为起拍价，低价起拍可能吸引更多竞买者，推动溢价。评估价是否合理（如虚高或低估）直接影响竞拍预期。竞拍参与度竞买人数越多，价格竞争越激烈，可能推高成交价。是否存在“围标”或恶意抬价行为干扰市场。付款条件与时间法院要求的付款周期（如7-15天内全款付清）限制部分买家的参与，可能导致流拍或低价成交。四、信息透明度与风险信息获取难度能否实地看房、了解房屋现状（如被占用、损坏）直接影响竞买人出价意愿。法院公示信息是否完整（如产权文件、租赁合同、欠费明细）。隐性风险清场难度（如原住户拒不搬离）可能导致额外成本或法律纠纷。部分法拍房可能存在多次抵押或隐性债务，增加后续风险。五、心理与情绪因素竞买人心理预期对法拍房“捡漏”心态可能促使非理性竞价，导致成交价接近甚至超过市场价。多次流拍后，部分买家可能因市场观望情绪降低出价。舆论与市场情绪媒体对法拍房的报道或炒作可能短期内影响竞拍热度。六、其他特殊因素多次流拍后的降价：若房产经历多次流拍，法院可能逐步降低起拍价（如每次下调20%）。政策支持：部分地区对法拍房放宽购房资格或贷款政策，可能刺激需求。司法执行力度：法院能否协助强制清场、过户等，影响买家信心。总结建议购买法拍房需综合评估上述因素，建议：提前调查房产背景（产权、欠费、占用情况）；实地考察并与周边房价对比；计算税费及潜在成本；设定心理价位，避免竞拍中情绪化出价；非专业人士尽量找专业辅拍机构协助。

2025-03-09 15:52:40

“捡漏”还是“踩坑”，法拍房这5个风险一定要避免！

随着法拍房市场越来越火热，上架挂拍的房产也越来越多。在经济下行，大环境持续走低的今天，均价低于市场价7折甚至更多的法拍房成为了很多人的刚需选择，价格的优势也促使有购房需求的朋友选择法拍房。但如果只是单纯抱着“捡漏”的心理，往往可能会“踩坑”。购买法拍房就是一场与风险博弈的过程，小辅帮大家避坑，这5种风险，购买前一定要做好调查。一、长期租赁，架空使用权依据“买卖不破租赁”的原则，房产在交易之后，原本的租赁合同会继续履行。如果被拍卖的房子原先就有租赁的情况，会导致购房者拍得房产后也无法立即入住。一些不愿意腾退房屋的原业主，就会通过拟定租赁合同给自己的亲人朋友，用长租期来影响后续业主的入住和使用。2019年，四川德阳的杨先生在彭州拍下一套房子后，发现该房子被原房东周某某租出去19年，租客为罗某某，不过杨先生留意到，签订租赁合同为2014年，租客罗某某年纪非常大，77岁，且一次性付清租金68.4万。后续杨先生发现罗某某竟是原房主母亲，且原房主依然住在该房子里。这样的情况也导致了杨先生在拍得房屋后陷入了长期的纠纷。二、高额税费陷阱，填不完的金钱坑买二手房要缴税，虽然成功购房后可以向法院申请退税掉买家垫付的部分，但是有些法拍房背后高额的税费会让购房者惊掉大牙。首先是房屋性质，如果法拍房是继承或赠与得来，那么购房者在付款时还需要支付一笔10%-20%的个税，以2024年成都法拍房成交均价11675元/㎡来计算，如果是100㎡的房子，那就需要购房者再额外缴纳116750-233500元的高额个税。其次是购房后需要缴清的杂费，包括原房主所欠物业费、水费、电费等，一些原业主长期不缴费，当购房者去缴清欠费时发现还要补缴大几万，简直可以说是一次“大出血”！三、学位被占用，孩子上学还得等很多城市在孩子上小学方面施行学位供给，一般只针对小学的六年时间。如果购房者只是奔着“学区房”的名头去拍房子，而没有事前调查该套房产的学位是否被占用，有可能会空有学区位置，却没有学区作用了。特别是一线城市优质学区房，学位供给更是紧张。但近年来人口出生率持续下降，新生人口减少，未来政策会不会发生倾斜也不好说，小兴还是要劝奔着孩子上学拍法拍房的朋友一定要调查好学位是否被占用，否则伤财劳神是小，耽误了孩子可就是大事。四、拍到凶宅，心里毛毛的相信大家都想要拍到的房子安安全全的，哪怕在腾退环节耽误了一些时间也可以接受。但是进行拍卖的法院一般不会在公告里提到房屋内有人非正常死亡。这也就导致一些购房者在拍到房子后，才了解到自己买了所谓的“凶宅”。如果房屋曾发生过非自然死亡事件，对于后续的居住是会蒙上一层心理阴影的。如果是买法拍房投资，可能还会影响后续的转售，也是件不小的麻烦。五、产权不明确，房子到底属不属于我？这类风险是购买法拍房最麻烦的情况，涉及的细节和种类也比较多。譬如该房产曾经被多次抵押、被法院多次查封、被公安机关查封、房屋涉及三角债、土地性质不明确……一些历史遗留问题导致拍到房子后无法过户，最后钱花了，房子还没有真正属于自己，又要为了产权问题话费大量的时间和金钱。为了避免踩坑，小辅温馨提醒各位购房者，法拍房是便宜，但风险是不可忽视的问题。规避风险的最好方法就是拒绝“盲拍”，将风险前置化。如果个人购房者没有时间去做调查，一定要找具有资质的专业助拍机构进行协助。小辅所在的佛山法辅网络技术有限公司就是一家专业助拍机构，持有官方颁布的拍卖经营资格证书，同时也是成都房地产经济协会理事单位。法辅在线自成立以来已经帮助了近万名客户拍到心仪的房子，欢迎朋友们选择法辅在线。还是那句话，前期调查做的越清楚，就能做越多的选择和准备，尽可能让购买法拍房的风险减少。小兴衷心希望大家都能选到合适的法拍房，安心在喜欢的城市扎根。

2025-03-02 11:43:19

等二拍捡漏的，都是小白！法拍房背后的真相大揭秘！

今天我要给大家揭示一个残酷的真相！🔥 从事法拍房行业多年，我看到无数人在后台留言说：“等二拍更划算，毕竟起拍价是首拍的8折！”这个看似合理的想法，实际上让很多人错失了真正的捡漏机会。🔍根据历史数据分析，二拍的成交价通常高于一拍，你一定很疑惑：这是为什么呢？🤔 让我来给你揭秘背后的两个惊人真相，确保你不再被误导！⚠️1️⃣ 真相一：二拍的起拍价低，但竞争激烈，反而推高价格！二拍的起拍价通常定得超低，大约是市场价的五六折。💸 这样的价格就像一块甜美的蛋糕，吸引了大量新手投资者。🍰 新手们往往容易在竞拍中情绪失控，导致竞价的价格不断攀升：“我出2000”，“我加2500”，“我出3000”，一不小心，最终成交价可能比一拍还要高出很多！📈这就意味着，尽管二拍的起拍价看似便宜，过度的竞争反而让价格飙升，让你失去了捡漏的机会！💥2️⃣ 真相二：二拍时信息透明度高，导致更多人参与，价格更高！在一拍的时候，公告信息非常有限，准确性也不高。比如，税费多少？欠费情况如何？是否能顺利腾房？房屋是否被租赁或占用？这些信息都不明确，投资者需要投入大量时间去进行调查，风险很大。⚠️然而，当一拍流拍后，市场有了更多的时间去调查这些关键信息，也就意味着房子的真实情况更清楚了。📑 信息的透明，直接导致更多的买家参与进来。大家都知道房子的真实价值，于是竞拍者更多，价格更高。🧐所以，当所有信息差被抹平后，法拍房的价值已经没有了优势，它变得和普通的二手房交易差不多。房子价值就摆在那里，谁出价高，谁拿到。🔑💡 法拍房捡漏的核心：信息差！法拍房捡漏的真正核心，就是信息差！📊 在一拍时，由于信息不透明，投资者能够通过自己的判断和调查，找到潜在的低价房源。而一旦进入二拍，信息完全透明，所有的价格都已经接近市场价，捡漏的机会几乎没有了。💔🧐 结语：不要再被二拍迷惑，真正的捡漏机会在哪里？如果你还在等二拍来捡漏，可能你已经错过了真正的机会。真正能捡漏的法拍房，往往是那些信息不完全、价格低于市场价的房产，而这些房产往往存在于一拍阶段。💡

2025-02-26 18:49:40

法拍房能捡到“漏”吗？

我去年和今年一共参加了五次竞拍，都没捡到漏。你看得上的房子别人也看得上，你看不上的房子别人基本也看不上。现在法拍房经过这么大规模业务人员，经过视频，外面拓客，自媒体的宣传很多已经对法拍房不陌生了，报名的人现在也很多。 而且很多人在做预算的时候，都是在法拍房的起拍价来做预估成交价，比如说看到某套房子的起拍价是300万，觉得这房子挺好的，于是想参与，想在350万内拿下这套房子。但是他却忘了去做市场调研报盘，实际上同户型的房子，市场成交价可能在700万左右，甚至更高。 我们从日常的法拍房成交数据来看，大多数的法拍房都是以市场价的7折至9折成交，大多数是在8到8.5折左右。可能受一些新媒体的影响，很多人以为在5至6折就能捡到法拍房都是普遍现象，也有很多人被起拍价迷惑，以为很容易就能捡到，实际上低于市场价7折的法拍房并不多见，6折以下要么有瑕疵，要么信息不透明，存在一定风险，真正没有大问题又捡大漏的房子是很难碰到一套的。 法拍房能捡漏，但是一定要做清晰的预算。没有拍到当然不会产生什么成本，但是错过了心仪的房子，也是一件很可惜的事，毕竟法拍房是有唯一性的，一旦成交，你在想等一套一模一样的就很难。

2025-02-25 16:35:41

2024年法拍房的年终报告出来了

法拍房数量走势是重要的宏观经济和房地产市场晴雨表。国信达数据发布2024年1-12月全国法拍房大数据分析报告。数据显示，2024年1-12月全国法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%；成交量为163372套，同比增长11.03%；成交率为24.83%，其中商业用房成交率最低。法拍房总体情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖房产市场（以下简称“法拍房”）挂拍量为657842套；挂拍金额为6767.63亿元；成交量为163372套，成交率为24.83%；成交金额为2459.64亿；平均成交折扣率为77.53%。与2023年1-12月相比，全国法拍房挂拍量同比增长51.69%，成交量同比增长11.03%，成交金额同比减少5.3%，平均成交折扣率同比减少1.94个百分点。表：2024年1-12月司法拍卖情况及同比2. 各类型法拍房情况表：2024年1-12月各类型房产司法拍卖情况2024年1-12月全国各类型法拍房成交率住宅用房、工业用房成交率分别是35.26%、31.64%，商业用房成交率偏低，为18.86%。2024年1-12月全国法拍房中住宅用房占比最高，达47.78%,其次是商业用房26.52%,工业用房占比0.70%。3. 城市情况2024年1-12月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、郑州、武汉、昆明，挂拍量分别是33148套、32194套、13049套、12474套、9325套;成交率较高的城市温州、杭州，成交率分别是69.78%、68.44%；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为92.63%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超90%。表：2024年1-12月全国40个大中城市法拍用房成交情况4. 法拍报名人数2024年1-12月40个大中城市法拍房平均报名人数较多的城市分别是温州、杭州、深圳。表：2024年1-12月40个大中城市法拍房平均报名人数住宅用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国法拍住宅用房挂拍量为314334套；成交量为110845套，成交率为35.26%；成交金额为1498.46亿元；平均成交折扣率为76.64%。与2023年1-12月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长18.80%，成交量同比减少1.26%，成交均价同比下降13%，成交金额同比下降9.19%，平均成交折扣率同比下降2.71百分点。表：2024年1-12月住宅用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、郑州、成都、南宁、广州，挂拍量分别是12122套、9254套、7693套、5146套、4103套；成交率较高的城市是温州、杭州，均超80%；成交折扣率最高的城市是温州；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超87%。表：2024年1-12月40个大中城市法拍住宅用房成交情况商业用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖商业用房挂拍量174472套；成交量为32900套，成交率为18.86%%；成交金额为711.03亿元；平均成交折扣率为81.87%。与2023年1-12月相比，全国法拍商业用房挂拍量同比增长20.63%，成交量同比增长9.64%，成交均价同比下降34.23%，成交金额同比增长3.41%，平均成交折扣率增加2.44个百分点。表：2024年1-12月商业用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍商业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、郑州，挂拍量分别是5387套、5271套、3375套；成交率较高的城市是宁波、杭州，均超57%；成交折扣率较高的城市分别是北海、西宁；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、贵阳、太原。表：2024年1-12月40个大中城市法拍商业用房成交情况工业用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖工业用房挂拍量为4093套，成交量为1311套，成交率为32.03%，成交金额为163.96亿元，平均成交折扣率为89.22%。与2023年1-12月相比，全国法拍房工业用房挂拍量同比增加14.91%，成交量同比增长11.67%，成交金额同比下降20.29%，平均成交折扣率减少3.57个百分点。表：2024年1-12月工业用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍工业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、天津，挂拍量分别是213套、154套；成交率较高的城市是厦门、温州；成交折扣率较高的城市是南宁、太原。表：2024年1-12月全国40个大中城市法拍工业用房成交情况

2025-02-18 19:26:38

购买法拍房如何少走弯路？

作为一个在法院执行局工作了5年以上的老执行来问答这个问题，法拍房中的问题我可以罗列给你提供参考:一、法拍房的选择1、法拍房价格:不管是法拍房还是普通二手房，始终还是遵循了市场价值规律的，尽管法拍房起拍价相对而言较低(通常法院一拍会在评估价值基础上降30%)，但是最终都是通过公开拍卖市场竞价确定最终价值，所以好的房子一定在最后的成交价格上与市场价格基本保持一致所以，不要抱着捡大漏的心态去参与购买法拍房。另一方面，房屋价格也与房屋的品质、地段、内部装修等情况决定，所以购买法拍房也同样需要对自身的经济情况、对房屋的需求有清晰的认识:2、法拍房的品质:法拍房同样遵循了商品房的逻辑，品质决定了房屋的价格，建议在选择法拍房时对相关房屋的地段、配套先行进行比较详细的了解。二、法拍房的前期调查购买法拍房的主要风险在于房屋可能存在的腾退难问题和隐藏的瑕疵，所以前期的调查很关键。1、详细阅读拍卖公告的信息:一是房屋的基本情况和占有情况:包括房屋基本信息、目前是否为空置状态、是否租赁或者被执行人自住、腾退是否有困难的披露从选择的优先性排序:空置>租赁>被执行人自住>父母居住(老人居住)>前妻(夫)居住空置、租赁和自用通常会在公告中披露，但是自住(包括被执行人自己、老人、前妻)等情况需要自己进一步向法院进行核实:2、是房屋的物业费欠缴情况:大量房屋存在欠缴物业费的情况，法院公告一般会要求买受人承担物业费。有些房屋的物业费和滞纳金会很高，本人办理的案件中出现过物业费欠缴超过10万元的情况。这笔费用对于买受人来说是一笔纯粹的额外支出。另外，物业费可以在买之前最好向房屋的物业管理人询问，物业是乐于告知的，因为法拍房一旦有人购买，他们的物业费也就有着落了。3、是房屋过户时的税费承担问题:司法拍卖过户也会涉及到双方的税费问题，法院公告通常会明确买卖双方税费各自承担，对于卖方税费由买房垫付后向法院申请退税，但是也会有法院要求税费全部由买受人承担。而且，对于划拨用地上的房屋过户，会涉及到补缴土地出让金，如果公告中未予以明确，很可能被要求买受人承担。即便是公告明确买受人垫付税费后可申请退税，但是垫税环节的那笔钱是需要买受人实打实先拿出来上缴税务的，这实际上也是一笔需要提前安排的资金。2、询问法院承办人或者辅拍机构:购买房屋之前一定要详细询问法院承办人或者辅拍机构，了解房屋的详细情况，包括前述所说的问题。通常法院拍卖公告上同时登载法院咨询电话和辅拍公司电话，一定要通过公告的电话进行执行。3、最好实地查看房屋情况:查看房屋情况可以自己平时在房屋所在小区去看一看，对于小区的整体情况、小区的维护情况、物业管理情况、房屋内目前的状况有一个大体的认识。一定要预约辅拍机构进行看样，辅拍带看样可能是买之前能够进入房屋查看的唯一的方式，除非是清水房，一定不要不看样就买。4、了解是否限购:司法拍卖房屋也会受当地商品房限购政策的限制，在前期应该向当地主管部门了解清楚限购政策，确认自己符合购房资格。否则，竞拍成功后可能存在无法过户的风险。三、司法拍卖的报名与竞买现在常用的司法拍卖平台其实就只有淘宝网和京东两家，其他几家网拍平台使用量比较小，不过也可以逛一逛，对好的标的物可能是捡漏的一个比较合适的途径。这个环节唯一需要建议的就是一定要自己报名参与竞买。理由很简单，自己对想要购买的法拍房的价格预期最清楚。因为法拍房是采用竞价的方式购买一个比较好的房屋，可能成交价格高于评估价值，这种情况下就没有必要通过法拍这种相对而言有风险的一种方式进行了。个人办理的案件中也遇到过买受人通过社会上的做法拍房的中介机构竞拍，将自己的账号给到中介机构，最后中介机构只管成交，价格大大超过自己的心理预期。四、专业法辅机构在法拍房中的作用1. 提供准确的法律和政策解读，确保交易合法合规2. 进行全面尽职调查，提供清晰真实的房屋信息3. 帮助制定合理竞拍策略，提供专业竞拍建议4. 在后续手续办理环节提供高效专业服务5. 为购房者提供一定的风险保障6. 其他增值服务房源筛选：根据购房者的需求，筛选优质法拍房源，节省购房者的时间和精力。看房组织：组织购房者实地看房，提供专业的房屋评估服务。心理支持：为购房者提供心理支持，帮助其克服对法拍房的恐惧和疑虑。选择一家专业的法辅机构是确保法拍房交易安全、顺利的重要保障。五、做好资金安排1、法拍房本身的价格首先你要对参加竞买的法拍房有一个心理预期价格，并按照这个价格准备资金。因为一般法院要求成交后10天内要将尾款交到指定的账户，否则可能按照悔拍处理。悔拍后，已经缴纳的保证金是可能不会退还的2、房屋过户的税费和物业费房屋过户通常会要求买受人垫付应由被执行人缴纳的税费，这对于买受人而言是在房屋价格以外的资金支出，也是需要在前期资金安排时准备的。因为如果未缴纳税费，是无法完成过户的。另外，物业费在前期调查后，也要准备相应的资金。六、哪类房屋最好不要买有一些法拍房时最好不要买的，我这里仅列举几类，你可以根据查看标的物实际情况后综合考虑风险选择是否购买:1、公告中显示“交付需要一定时间”、“交付存在一定困难”、不负责交付等表述出来的，最好不要买。法院公告对于交付困难相对来说比较隐晦，交付存在一定困难、需要一定时间等表述的，可以理解为对于交付法院本身就不太能够确定，这是最大的风险。2、有老人正在居住的最好不要买。老人尤其是一直居住在标的物内的老人，对于搬离是很对抗的，而且老人在身体、心理方面可能会存在问题，腾退时也存在风险。带租拍卖的除非租赁合同、租金缴纳情况披3、带租拍卖的除非租赁合同、租金缴纳情况披露得很详细，也最好不要买。首先带租拍卖的房子，买受人是无法实际占有使用的，只有接受租赁合同的条款，继续租金，而且租金很有可能承租人已经多交了一定时间的，也就意味着买受人同时会承受几个月租金的损失。当然，商业用房和为了投资的除外。4、当然这是针对的真离婚的情况。这种情况大多是离婚时对财产进行了协议划分，或者口头约定有另一方继续居住到一定期限，总之会因为离婚时的存在分歧，也会因为离婚这个事实对对方更反感，配合程度也会更低。当然，以上所述不能买的法拍房都是相对的，切都是要建立在前期调查的基础上。总之，买之前的房屋情况调查很关键，也不要单纯认为买法拍房就是捡漏

2025-02-16 11:47:55